家賃滞納での強制退去が心配な人へ!訴えられる条件や執行の流れを徹底解説

家賃滞納
ミカサ

ミカサ

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家賃滞納時に気になる1番のポイントが、「いつ強制退去になってしまうのか?」ということ。

結論から言ってしまうと、約5ヶ月。

今回は、家賃を滞納してから何ヶ月で訴訟を起こされるのか?強制執行になる条件は何か?実際どのように執行されるのか?徹底的に解説していきます。

そもそも強制執行の訴訟を起こされるのは滞納から何ヶ月目?

結論はズバリ、家賃を滞納し始めてから約5ヶ月目以降。

それ以上滞納している場合、大家・管理会社から訴訟を起こされてしまう可能性が高くなります。

気になるのは、なぜ5ヶ月目以降なのか?ですが・・・

理由はカンタンで、基本的に家賃を5ヶ月間滞納した時点で、「大家・管理会社側が裁判に勝つ条件が揃ってしまう」からです。

裁判を起こすにはお金がかかりますし、勝たなくては意味がありません。

そのため、大家・管理会社としても、確実に勝訴できるといえる状況になるまでは、訴訟を起こそうとしないのです。

訴訟を起こされる条件は?

結論から言ってしまうと、大家・管理会社との信頼関係が崩れていることが条件となります。

ここでいう信頼関係とは法律上の話であり、一般的に言われている「信頼関係」とは違います。

一般的には、お互いを信頼しあっている関係のことを「信頼関係」と言いますが、ここでいう信頼関係は、「法律上、大家(管理会社)と借主が互いに賃貸契約を継続していけると言える関係」のことです。

では、信頼関係が崩れている状態とはどういった状態であるのか?ですが・・・

これはズバリ、「契約違反が継続しており、改善の見込みがない状態」のこと。

具体的には、以下2つのポイントをもとに、信頼関係が崩れているかどうか判断されます。

ポイント1.3ヶ月以上滞納していること

気になるのは、なぜ3ヶ月以上なのか?ですが・・・

理由はズバリ、裁判において「契約違反が継続していて改善の見込みがない」と判断される期間が、一般的に3ヶ月となっているからです。

1~2ヶ月程度の滞納であれば、裁判所も「一時的な契約違反であり、改善の見込みがある」と判断する可能性が高いのですが、流石に3ヶ月を超えると、そうはなりません。

そのため、「3ヶ月を超えているかどうか」が、信頼関係が崩れているかどうかを見極める1つの基準になってくるのです。

ただし、3ヶ月滞納したら必ず訴訟を起こされるというわけではありません。

というのも、大家・管理会社としても、できれば訴訟を起こしたくはないからです。

裁判にはお金も時間もかかるので、大家・管理会社としても、できるだけ穏便に話を進めたいと思っているのですね。

そのため、一般的には、3ヶ月滞納している場合であっても、まずは保証人に請求されたり、自主的な退去を求められたりすることになります。

ポイント2.支払いの意思が確認できないこと

支払い意思が確認できない状態というのは、「何度も督促したのに支払いが行われず、いつ支払ってもらえるのかも確認できない状態」のことです。

3ヶ月以上滞納していたとしても、支払いの意志が確認できているうちは、基本的に訴訟は起こされません。

では、どうやったら支払いの意思を示せるのか?ですが・・・

結論から言ってしまうと、大家・管理会社に連絡して「いつまでに支払います」と約束することです。

理由はカンタンで、支払い期日を約束してくれた人については、「払うつもりはあるけど、今は難しいだけという人」とみなされるからです。

また、裁判所も、いつまでに払うのか明言されている場合は、「それまで待ってあげなさい」と判断するケースが大半となります。

ただし、約束を破ってしまった場合は、話が変わってきます。

約束した日までに支払いを行わなかったり、何度も期日を先延ばしたりしていると、結局は「支払いの意志が無い」と判断されてしまうことになるので注意してください。

これら2つのポイントに当てはまってしまった人は、裁判でも「信頼関係が崩れている」と判断されてしまう可能性が非常に高くなります。

そうなると、勝訴できると判断した大家・管理会社から訴訟を起こされることになってしまうのですね。

訴えられてから強制退去が執行されるまでの流れ

1.裁判所から呼出状が送られてくる

呼出状というのは、要するに「裁判をするので裁判所まで来なさいという通知書」のことで、裁判の日時と裁判所の住所が記載されているものです。

呼出状はいつ届くのか?ですが・・・

結論から言ってしまうと、大家・管理会社が訴訟を起こすタイミング次第なので、ハッキリ言ってわかりません。

訴訟が起こされたらすぐ郵送されるものなので、一般的には、滞納から約5ヶ月目に届くことになると思います。

届け先は、自宅(立ち退きを求められている住所)となります。

次に気になるのが、呼出状は無視したらダメなのか?という点ですが・・・

こちらは、絶対に無視してはいけません。

なぜなら、これを無視してしまうと、裁判所は訴訟を起こした人(大家・管理会社)の主張だけを全面的に認めることになり、本人(借主)にとっては一方的に不利な判決が出てしまう恐れがあるからです。

例えば、「家賃は一括で支払って、一ヶ月以内に退去してください」と主張されていた場合には、その主張が全て通ってしまい、大金を請求されたうえに引っ越し先を探す間もなく追い出されることになってしまうのです。

なお、呼出状が届いていませんという主張は通りません。

なぜなら、呼出状は特別送達という形式で送られてくるのですが、これは「裁判所に書類を確実に郵送したという証拠が残る形式」だからです。

そのため、そんな書類は届いていないという主張は通らないのですね。

2.裁判所で話し合いが行われる(裁判)

裁判といっても、一般的にイメージされるような法廷ではなく、会議室のような場所で、大家・管理会社側の弁護士との話し合いが行われることになります。

気になるのは、話し合いの内容ですが・・・

主に、以下の2点について話し合われることになります。

  • 滞納している家賃の支払い方法
  • 立ち退きの期日(強制退去日)

まず、「滞納している家賃の支払い方法」についてですが・・・

基本的には、一括で払うのか・分割で払うのかが話し合われます。

大抵の場合は、分割払いになることが多いですね。

では、何回払いになるのか?ですが・・・

結論から言ってしまうと、これも話し合いの結果次第となるため、何とも言えません。

基本的には、滞納している家賃の金額や本人(借主)の収入状況を考慮したうえで決定されることになります。

なお、滞納分の家賃支払いがどうしても難しい場合は、減額を交渉できるケースもあるようです。

何割ぐらい減額してもらえるのか?そもそも減額に応じてもらえるのか?については相手次第ということになりますが、交渉してみる価値はあるでしょう。

ただし、減額を認めてもらえる場合、かわりに即刻退去を求められる可能性が高いので注意してください。

次に、「立ち退きの期日(強制退去日)」についてですが・・・

気になるのは、「どれくらい猶予をもらえるか?」ですよね。

結論から言ってしまうと、これも判決次第ですので何とも言えませんが、一般的には「5ヶ月以内」となることが多いようです。

なぜなら、本人としても立ち退き後の引っ越し先を探す時間が必要ですので、ある程度は猶予を与えられるようになっているからです。

ただし、すぐに引っ越しできるような状態と判断された場合は、1~2ヶ月以内の退去を求められるケースもあるので注意してくださいね。

3.和解調書が作成される、もしくは、判決が出される

裁判は、和解調書が作成されるか、裁判官により判決が出されることで終わります。

気になるのは、和解調書とはなにか?判決とはなにか?ですが・・・

すこし難しいので、ひとつずつ説明します。

まず、和解調書とはなにか?ですが・・・

結論から言ってしまうと、これは「裁判の当事者たちが納得した結論がでたことを法的に証明する書類」です。

ここでいう「和解」とは、裁判の当事者たちが話し合いの結果に納得している状態のことです。

家賃滞納による強制退去をあらそう裁判においては、本人と大家・管理会社の両方が納得できる家賃支払い方法・退去日が決まった場合に、和解調書が作られることになります。

この書類には、裁判官が下す判決と同じ効力があるため、その内容を覆すことはできません。

次に、判決とはなにか?ですが・・・

これは、裁判の内容をもとに、「裁判官が最終的に出す結論」のことです。

和解調書とは異なり、必ずしも当事者たち全員が納得した結論になるとは限らず、あくまでも裁判官の判断で出される結論となっています。

裁判官が判決を出す場合も、滞納分の家賃支払い方法と立ち退きの期日が言い渡されます。

では、判決に納得できない場合はどうすればいいのか?ですが・・・

結論から言ってしまうと、控訴(判決に対して不服であることを上級裁判所に訴えること)もできますが、あまりオススメできません。

なぜなら、結果が覆ることは稀ですし、弁護士を立てたり改めて裁判をするためにお金がかかってしまって、負担が大きくなってしまうからです。

いずれにせよ、裁判で結論が出たら、それに従って家賃支払い・退去する流れとなります。

4.自主的に退去する

一般的には、裁判で決まった期日までに、借主が自ら退去するケースが大半となっています。

気になるのは、具体的にどのように退去すればいいのか?ですが・・・

普通に引っ越すときと同じで、大家・管理会社に鍵を渡して引っ越しを済ませるだけになります。

大家・管理会社から訴えを起こされて立ち退きする場合も、自分の都合で引っ越しをする場合も、退去する際に必要となる手続き等には違いはありません。

ただし、裁判で決まった期日より早めに退去したからといって、家賃支払いの義務が無くなったり、減額してもらえるわけではないので、注意してください。

5.裁判で決まった期日までに退去していない場合には強制退去が執行される

裁判で決まった期日になっても自主的に退去していない場合、裁判所の執行官と大家(管理会社の担当者)が自宅にやってきて強制退去が執行されることになります。

気になるのは、具体的に強制退去がどのように行われるのか?ですが・・・

ズバリ、「裁判所の担当者(執行官)が家財一式を持ち出して、部屋を空っぽにされてしまう」ことになります。

大家・管理会社ではなく裁判所の人が執行する理由は、強制退去が裁判の結果として決定する法的な処分だからです。

では、持ち出された家財がどうなるのか?ですが・・・

これは、保管所に預けられることになります。

後日、引き取ることもできますが、それには保管料を支払わなくてはいけないので注意してください。

保管料は、地域によって異なりますが、一般的に数千円~1万円程度になるようです。

ただし、強制退去になった人は、引っ越しや滞納した家賃の支払いなどにお金がかかるため、なかなか金銭的な余裕は無いかと思います。

そういった状態では、保管所の家財もすぐには取り戻せないケースが大半となっています。

つまり、強制退去になると色々な意味で追いつめられてしまい、もとの生活に戻ることも難しくなってしまうのです。

そのため、家賃滞納は早い段階で解決した方が良いのですね。

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